COVİD-19 SALGINININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ VE MÜCBİR SEBEP

COVİD-19 SALGINININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ VE MÜCBİR SEBEP

Konu: Ülkemiz genelinde de korona virüsün (COVID-19) görülmeye başlaması ve hasta sayıların artmasıyla bu salgının hukuki birçok sorunu da ortaya çıkaracağı şüphesizdir. İşbu bilgi notu ile kira sözleşmelerinin korona virüs sebebiyle akıbeti incelenmektedir.

COVID-19’un Dünya Sağlık Örgütü tarafından ‘’Pandemic hastalık’’ olarak nitelendirilmesi ile birlikte tüketiciler virüs bulaşması ihtimali ile kalabalık alanlardan uzaklaşmış ve bu durum pek çok işletme için ciddi ciro kayıplarına sebebiyet vermiştir. Bu değerlendirme yapılırken T.C. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün bütün illere dağıtılmak üzere hazırladığı 16.03.2020 tarihli “Koronavirüs Tedbirleri” konulu genelge de yayınlanmıştır.

İlgili genelge uyarınca umuma açık ve eğlence yerleri olarak faaliyet yürüten pavyon, diskotek, bar ve gece kulüplerinin 16 Mart 2020 tarihi saat 10.00 itibari ile geçici süre ile kapatılmasına karar verilmiş ve fakat tedbirin ne kadar süre devam edeceği ile ilgili bir açıklama yapılmamıştır. Salt Genelge’nin yayımlanmasının sürekli ifa imkânsızlığı yarattığı ve sözleşmenin bu aşamada feshedilebileceği yönünde bir değerlendirme yapılmasının mümkün olmadığını düşünmekle birlikte, genelge kapsamında alınan kapatma kararının makul süreyi aşması halinde bu işletmeler yönünden geçici ifa imkânsızlığından bahsedilmesi mümkün olacaktır. Makul süreyi ise,ahde vefa ilkesinin uygulanamayacağı tahammül süresinin sonu olarak tanımlayabiliriz. Makul sürenin sonunda ifa imkânsızlığının devam etmesi halinde zarar gören tarafın sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır. Şu aşamada işletmelerin ne kadar süre kapalı kalacağı belirsiz olduğundan geçici ifa imkânsızlığı ile ilgili kesin bir kanaate varmak mümkün gözükmemektedir. Nitekim kapalı kalma durumun belirsiz bir süre devam etmesi halinin TBK m. 331 kapsamında da değerlendirilmelidir. İlgili maddeye göre; “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. ” Kanun maddesinde geçen önemli sebep kavramı ile ilgili kesin bir tanım yapılmamış olup; hâkim tarafından her somut olayın özelliğine göre ayrı bir değerlendirilme yapılması gerekmektedir. Sözleşmeyi olumsuz yönde etkileyen ve çekilmez unsuru barındıran bu belirsiz süreli kapalı kalma durumunun, yargı önüne taşınacak ihtilaflarda ‘’önemli sebep’’ olarak değerlendirilmesi muhtemel gözükmektedir.

Bu genel değerlendirme akabinde somut olaya özgülenebilecek diğer durumları tartışmakta da fayda bulunmaktadır.

I. Kira Sözleşmelerinde Düzenlenen Mücbir Sebep Hükümleri Kapsamında Koronavirüs:

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/11-90 E. 2018/1259 K. Sayılı ve 27.06.2018 tarihli kararında ve doktrinde salgın hastalık, mücbir sebep hallerinden biri olarak kabul edilmiştir. Söz konusu karar “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.” Şeklindeki ifadesi ile Korona virüs salgının mücbir sebep sayılıp sayılmayacağı tartışmasında değerlendirmeyi şekillendirmektedir. Yargıtay kararlarına yansıyan bu ifadelere göre salgın hastalıkların da mücbir sebep olarak değerlendirilmesi pek tabi mümkündür.

Salgın hastalık sebebiyle AVM ve dükkânların, gerek devlet eli ile kapanması gerekse vatandaşların duyduğu korku sebebiyle boşalması durumunun mücbir sebep olduğu açıktır. Bu durumun sözleşmeye yazılmamış olması, salgının mücbir sebep teşkil ettiği gerçeğini değiştirmeyecektir. Durum mücbir sebep teşkil ettiği ölçüde kiracının kira ödeme ve mağazayı açık tutma yükümlülüğü ortadan kalkacaktır. Zira mücbir sebep durumunda sözleşmesel yükümlülüklerin askıda kalmaktadır. Bu kapsamda taraflar arasında uyuşmazlık vuku bulması halinde mücbir sebep hükmüne dayanan taraf, salgının tahmin edilemez bir unsur olarak ortaya çıktığını, yaşanan ifa zorluğunu, uğradığı zararları somut deliller ile destekleyerek sözleşmenin feshini talep edebilecektir. Somut delil olarak mağaza doluluk oranları ve cirodaki düşüş, ürün tedarikinin sağlanamadığına dair belge ve evrak sunulması hâkimin takdir yetkisini kullanırken hakkaniyete uygun kararlar vermesine yardımcı olacaktır.

Ancak bu hususta önemle belirtmek isteriz ki kira sözleşmesi karşılıklı bir ilişki doğurur, kiracı açısından kira bedelini ödeme ve bakım yükümlülüğü karşılığında kiraya veren açısından da kiralananın sunumu kullanımının sağlanması edimi doğmaktadır. Dolayısı ile bu bilgi notumuzda spesifik durumlar için spesifik cevaplar hazırlanmıştır. Örneğin ev kirasında ya da kararname kapsamında kapatılan işyerleri haricindeki kiralamalarda durum farklılık göstereceği gibi, alışveriş merkezlerinde bulunan iş yerlerinin kiralarında durum tamamen farklı bir hal almakta ve farklı uygulamaya tabi olmaktadır.

Herhangi bir sözleşme ilişkisinde mücbir sebep hallerinin sözleşmenin taraflarından birisi açısından öngörülemeyen ve ifa imkansızlığına yol açan bir sebep olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

II. Aşırı İfa Güçlüğü Kapsamında Salgın Hastalık:

TBK’nın 138.maddesi;“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne amirdir.

İlgili hükmün tatbik edilmesi için, salgın sebebiyle yaşanan zararın kiracının mahvına yahu iflasına sebebiyet vermesine gerek yoktur. Kanunun aradığı tek şart; mevcut olguların kendisinden ifanın istenmesinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek şekilde borçlu aleyhine değişmesidir. Kiracı, kira sözleşmesi akdederken salgın hastalık riskini bilebilecek durumda değildir ve bu risk kiracıdan kaynaklanmamaktadır. Buna rağmen işletmesel faaliyet göstermediği mecur için kira ödemek durumunda bırakılması da hakkaniyete uygun düşmemektedir. Bu durumda kiracı TBK m.138’ dayanarak kira bedelini ifa etmeden veya ihtirazi kayıtla ifa ederek uyarlama davası ikame edebilecektir. Kira bedelinin ödenmemesi tahliye riskini de beraberinde getirdiğinden kira bedelinin ihtirazi kayıtla ödenmesi ve aynı zamanda uyarlama davası açılması herhangi bir hak kaybına uğramamak adına daha yerinde bir çözümdür.

Uyarlama davasında mahkemeden:

– Mağazanın kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira bedeli ve ortak gider ödenmemesine,

– Bu hususun kabul edilmemesi halinde mağazanın kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira ve ortak gider bedelinden indirim yapılmasına,

– Her halükarda mağazanın kapalı tutulması halinde aleyhe cezai şart ve fesih hükümlerinin işletilmemesine karar verilmesi talep edilebilir.

Mahkemece kira bedeli ödenmemesine veya ciddi ciro kaybı gözetilerek kira bedelinden indirim yapılmasına karar verilebileceği gibi ihtirazi kayıtla yapılan kira ödemelerinin geri alınması mümkün olabilecektir. 16.03.2020 tarihli genelgenin uyarlama davaları açısından kiracı lehine yorum yapılması konusunda önemli bir ispat aracı olacağı kuşkusuzdur.

Kiraladıkları işyerlerinde faaliyetlerini gerçekleştiren işletmelerin uğradıkları bu kesintilerin işletme (kiracı) ile mal sahipleri arasındaki kira ilişkisini nasıl etkileyeceğine ve bu etkilerin her iki taraf için de asgari ölçüde tutulması için hangi adımların atılabileceğine yönelik olası hukuki ve pratik görüşlere aşağıda yer vermekteyiz.

1. İdarenin aldığı önlemler çerçevesinde işletmenin tamamen kapanması halinde kiracıların kira ödeme yükümlülükleri devam eder mi?

İdarenin COVID-19 salgınına karşı aldığı önlemler çerçevesinde kiracı konumundaki işletmelerin tamamen kapatılması, kiracılar açısından beklenmeyen hal teşkil edecektir. Bu nedenle kiracılar, bu beklenmeyen hal ve mücbir sebep sona erene kadar kira bedelinin ödenmesi borcunun askıya alınmasını, diğer bir ifadeyle kira bedeli işletilmemesini kiraya verenden talep edebileceklerdir. Bununla birlikte, COVID-19 salgınının ne kadar süreceği ilerideki dönemlerde yapılacak kira bedeline ilişkin değerlendirmeleri de etkileyebilir. Söz konusu salgının uzaması ve önlemlerin devamı varsayımında, kiraya veren bakımından da kiraya verilen yerin amaca uygun kullanılmasının hukuken ve -belki de fiilen- mümkün olmamasından ve bu kira tahsil edilememe durumunun kiraya veren açısından katlanılamaz hale gelmesinden hareketle hukuki taleplerde bulunma imkanı söz konusu olabilecektir.

2. İdarenin aldığı önlemler çerçevesinde, alışveriş merkezlerinin veya iş merkezlerinin tamamen kapanması veya alışveriş merkezindeki bazı işletmelerin kapanması halinde kiracıların ortak gider ödeme yükümlülüğü devam eder mi?

Alışveriş merkezleri veya iş merkezleri gibi yapıların tamamen kapandığı dönemlerde dahi alışveriş merkezinde bulunan mağazaların veya iş merkezlerinde bulunan ofislerin güvenliği, alışveriş merkezinin devamlılığı ve işletilmeye hazır şekilde bulundurulması için güvenlik, temizlik, teknik destek gibi hizmetlerin sürdürülmesi gerekmektedir.

Söz konusu bu hizmetler, alışveriş merkezindeki veya iş merkezlerindeki kiracılara karşı yükümlülüklerin yerine getirilmesi amacıyla sağlandığından, kiraya verenin (veya alışveriş merkezi/iş merkezi yönetiminin) ortak giderleri, alınan önlemler sebebiyle işletmesi kapanan kiracılardan da talep etmesi söz konusu olabilir.

Ancak, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilebilmesi adına, alışveriş merkezi ve iş merkezi yönetiminin de, idarenin COVID-19 salgınına karşı aldığı önlemleri, açık mağaza/ofis sayısını, alışveriş merkezinin veya iş merkezinin açık kaldığı zaman dilimini ve müşteri yoğunluğunu dikkate alarak, ortak giderlere konu hizmetlerin ücretlendirmesini makul ölçüde tutması ve mümkünse çalışanların vardiyalarını yeni ihtiyaca göre düzenlemesi faydalı olacaktır.

3. İdarenin aldığı önlemler çerçevesinde işletmelerin, alışveriş merkezlerinin veya iş merkezlerinin çalışma saatlerine kısıtlama getirilmesi halinde kiracılar kira bedelinde indirim talep edebilir mi?

İdarenin COVID-19 salgınına karşı aldığı önlemler çerçevesinde bazı işletmelerin çalışma saatlerine kısıtlama getirilmesi durumu da söz konusu işletmeler için beklenmeyen hal teşkil etmektedir. İşletmeler her ne kadar açık kalmaya devam edecek olsa da, işletmelerin açık kaldığı saatlerin düşürülmesi de müşteri sayısında önemli ölçüde azalmaya sebebiyet verebilir. Bu nedenle, kiracıların kiraya verenden uyarlama talep edebilmesi mümkündür.

4. Kiraya verenin kendi inisiyatifiyle toplum sağğını korumak adına aldığı önlemler çerçevesinde kiralanan yerin tamamen kapatılması veya çalışma saatlerine kısıtlama getirilmesi halinde kiracıların hakları nelerdir?

Kiracılar yukarıdaki sorularda açıklananlara benzer olarak kiraya verenin kendi inisiyatifiyle aldığı önlemler karşısında faaliyetlerinin kısıtlanması halinde de kira ödeme yükümlülüğünün askıya alınmasını veya kira bedelinde indirim yapılmasını talep edebileceklerdir. Belediye ve diğer idarelerin kiraya vermiş oldukları iş yerleri için kira ötelemesine gittiği son günlerde verilen kararlarda görülmektedir.

5. Kiracılar, salgın ve alınan önlemler nedeni ile müşteri sayılarındaki azalma sebebiyle kira bedelinde indirim talep edebilir mi?

Kiracılar, COVID-19 salgını sebebiyle müşteri sayısında azalma meydana gelmesi ve bu durumun süreklilik arz etmesi halinde, kira sözleşmelerinin uyarlanmasını talep edebileceklerdir. Ancak söz konusu talebin kesin sonuç doğuracağı mutlaka bu yönde bir karar çıkacağı sonucuna ulaşılmaması gerekmektedir. Konu halen tartışılmakta ve bir fikir birliği sağlanamamıştır. Geçici bir süre için olduğu tahmin edilen/umulan bu süreç için hangi dönemin davaya konu edileceği bununla birlikte dava açılsa dahi dava açıldığı tarihte salgının sona ermesi halinde davanın konusuz kalacağı ya da konunun ıslah edilmesi gerekeceği açıktır.

6. Kira sözleşmeleri nasıl uyarlanacaktır?

Uyarlama, taraflar arasında kararlaştırılan kira bedelinde rızaen değişiklik yapılması yönünde yapılabileceği gibi ödeme tarihlerinin, sözleşme süresinin, ifa şeklinin değiştirilmesi gibi farklı şekillerde de yapılabilir. Tarafların rızaen uyarlama yoluna gitmesi halinde, uyarlanan kira bedelinin ne kadar süreyle uygulanacağı, hangi tarih veya olgu itibariyle kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedelinin ödenmeye devam edileceği taraflar arasında serbestçe tayin edilebilecektir.

Kira sözleşmeleri, beklenmedik hal durumunda nasıl uyarlanacaklarına ilişkin hükümler içerebilir veya bu konuda sessiz de olabilir. Sözleşmenin bir uyarlama hükmü öngörmesi halinde öncelikle bu hükmün uygulanacağı kabul edilmelidir. Ancak uyarlama talep eden taraf, bu uyarlama hükmünün hakkaniyete uygun sonuçlar doğurmadığını düşünmesi halinde, uyarlama hükmünün varlığına rağmen mahkemelere başvurabilir.

Kuşkusuz COVID-19 salgını taraflar arasındaki mevcut kira ilişkilerini etkileyecek ve karşılıklı bazı taleplere sebep olacaktır.

Bu amaçla, mevcut kira sözleşmelerinin hükümlerinin incelenmesi, beklenmeyen hal hükümlerinin kira ilişkisine nasıl uygulanacağının tespit edilmesi gerekmektedir. Kira sözleşmelerinde hüküm bulunmayan hallerde, taraflar arasında COVID-19 salgınına ilişkin önlemler sona erene kadar geçerli olacak şekilde kira ödeme yükümlülüğünü düzenleyen protokol düzenlenmesi faydalı olacaktır.

Kiracının COVID-19 sebebiyle mahkemeden uyarlama talebinde bulunması veya kiraya verenin kiracının bu dönemde kira ödemekten imtina etmesi nedeniyle yasal yollara başvurması halinde sürecin çok uzun süreceği, COVID-19 kaynaklı sıkıntılara zamanında çare olmayacağı, ayrıca taraflar arasındaki ticari ilişkiye zarar vereceği dikkate alınmalıdır. Ayrıca, mahkemenin tarafların talep ve ihtiyaçlarına uygun karar verip vermeyeceği ve kira bedelini hangi tarihlere yönelik uyarlayacağı da belirsizdir.

Bu bakımdan, sürecin dostane yollarla başarıyla yönetilmesi sadece tarafların gelecekteki ilişkilerinin korunması ve sürekliliği için değil, aynı zamanda COVID-19 salgınının önlenmesine ilişkin sosyal sorumluluklarını yerine getirmesini de kolaylaştıracaktır.

Sonuç olarak; idari karar nedeni ile alınan tedbirler sonucu kapatılan iş yerlerinde ve alışveriş merkezlerinde ifa imkansızlığı ve öngörülemeyen mücbir sebebin gerçekleşmesi nedeni ile uyarlama, ortak alan giderlerinden indirim, kira bedelinin ödenmemesi talep edilebileceğine ilişkin bir durum ortaya çıkmış olsa dahi, bu durum mücbir sebep süresince devam edebilecek ve mahkemeden talep edilmesi halinde ise de sürecin sadece mücbir sebep süresi ile sınırlı olabilecektir. Bu kapsamda talepte bulunmakta fayda olacağı ancak her durumda mutlaka öncesinde kiraya veren ile iletişime geçilerek ortak bir çözüm bulunmasının daha hızlı bir çözüm imkânı sunacağını belirtmek isteriz.

Saygılarımızla
DKND HUKUK BÜROSU